As causas do imóvel irregular são diversas, e dentre elas está a falta de informação. Muitas pessoas não sabem que seus imóveis possuem algum tipo de irregularidade e que estas afetam em seu patrimônio, vindo a descobrir da forma mais lesiva possível, como em uma compra e venda, financiamento, problemas na herança, problemas com a prefeitura, dentre outros.
Por isso, vamos apresentar os 5 tipos mais comuns de irregularidades para que você possa conferir se o seu imóvel está regular em todas as situações apresentadas.
Vejamos:
Imóvel sem escritura
A escritura pública é o documento que comprova quem é o proprietário do imóvel. É indispensável para formalizar o ato de compra e venda e é ela que cria um título hábil à transmissão da propriedade do imóvel, ou seja, somente com a escritura pública é possível fazer o registro do bem em nome do proprietário, transferindo definitivamente a titularidade ao comprador.
Logo, após a lavratura da escritura pública é necessário o registro da referida no cartório de imóveis.
Lembre-se, se você não tem a escritura e não registrá-la, você não é considerado dono do imóvel por lei. Isso causa risco de perder o imóvel e dificulta muito para a venda, já que imobiliárias não aceitam e bancos não aprovam financiamento.
A regularização pode ocorrer das seguintes formas: localizando os antigos proprietários e comparecendo ao cartório de notas para lavrar a escritura. Ou se não encontrar os antigos proprietários, recorrer ao processo de usucapião. O processo de usucapião pode ser feito extrajudicialmente, ou judicialmente, dependendo de cada caso.
Deve ser analisado o caso em específico para escolher a forma que melhor se adequa à situação.
Contrato de gaveta
É um acordo de compra e venda de imóveis sem nenhum registro no cartório de registro de imóveis. É muito utilizado na compra e venda de imóveis em financiamento ou quando o imóvel apresenta algum tipo de irregularidade que impede o registro do ato.
Nesse caso, o maior risco é que o comprador não é considerado proprietário do imóvel, por lei. Assim, como o vendedor ainda é o proprietário, se quiser fraudar, teria o direito de vendê-lo a terceiro. Portanto, é de extrema importância registrar qualquer tipo de contrato e exigir que o vendedor celebre um contrato especificando a venda, o valor e todos os demais pontos definidos do imóvel.
Imóvel sem habite-se
Habite-se, ou auto de conclusão de obra, é um documento emitido pela prefeitura que tem por finalidade ratificar que a obra seguiu todo o projeto e exigências locais, sendo apto para moradia ou uso comercial. Este documento deve ser solicitado ao término das obras, após a vistoria que vai conferir se a construção realmente seguiu o projeto e as normativas. Também é necessário nova vistoria e habite-se quando acontece reformas alterando a área.
Acontece que esse passo de requerimento do habite-se é ignorado por muitos ou foge do conhecimento geral, principalmente quando se trata de grandes reformas, como um puxadinho ou outro cômodo.
O imóvel sem habite-se ou desatualizado das posteriores construções é uma construção irregular, o que pode gerar multas junto à prefeitura, e até mesmo ocasionar o pagamento do IPTU em valor mais alto que o devido. Além disso, o imóvel perde valor econômico e não são aceitos financiamentos sem a apresentação deste documento.
Para regularizar, deve ser contratado um engenheiro ou arquiteto para fazer uma planta do imóvel, conforme os regulamentos vigentes no município. Depois, apresentar a planta à Prefeitura pedindo a regularização. Será efetuada uma vistoria e posteriormente, se tudo estiver de acordo, emitido o habite-se.
Dívidas
As dívidas em relação ao imóvel abrangem contas residenciais, taxas condominiais, atraso de IPTU, como também atraso no financiamento do imóvel. O acúmulo dessas dívidas podem lhe causar a perda do imóvel.
Por isso se faz importante o pagamento em dia e se recomenda a negociação para quitação das pendências relativas ao imóvel. Além da possibilidade de perda, dívidas podem impedir a venda do imóvel até que a situação seja regularizada.
Em processo de Inventário
Quando o proprietário do imóvel falece, o bem não pode ser dividido ou vendido sem autorização judicial. Para regularizar a situação do imóvel, deve ser feito inventário, que pode ser realizado de forma judicial ou extrajudicial, sendo necessário um advogado em ambas as formas.
O inventário sempre deverá ser judicial caso um dos herdeiros seja incapaz ou quando houver desacordo entre os herdeiros sobre a partilha dos bens.
Como mencionado anteriormente, estas são apenas algumas das possíveis irregularidades de um imóvel. Para saber se o seu imóvel está irregular e solucionar o problema, sempre procure um profissional especializado em Direito Imobiliário.
